关于房地产开发的问题啊 学这个专业的请进
房地产前期策划归属咨询行业,被开发商重视;房地产前期策划这个叫法虽然存在,但业界并无明确的概念解释,由于各家企业认识不同,内容界定也不同。业内人士更多把它理解为房地产全程营销策划。
所谓房地产全程营销,是以市场营销为基础,以满足消费者需求为核心,以超越竞争对手,获取、保持竞争优势为目标,将营销理念贯穿于房地产开发全程的一种企业战略。
房地产全程营销策划,一般就是指咨询顾问公司在楼盘销售之前进行的营销咨询工作。
策划内容包括:房地产市场调查策划;房地产市场营销策划操作方案;房地产价格策划与制定;房地产营销渠道策划与管理;房地产销售策划;房地产形象策划与包装推广;房地产广告策划与开发设计;销售策略与销售控制;房地产项目开盘销售策略;房地产项目二次启动销售策略;房地产尾盘销售策略;房地产销售培训与指导;售楼人员职责;销售行为规范;营销队伍团队精神;
主要都是些针对房地产市场,竞争对手,品牌,价格,运作管理的销售方案;
我觉得你没了解房地产开发公司都含有哪些职能部门。
第一,你所谓的大型房地产公司的“研发部门”就是前期或者说前期策划,那么就策划这项工作而论,有很多专门的地产策划公司是专门为房地产开发公司,也就是甲方 提供全程策划或局部策划服务的。而大型的房地产开发单位往往拥有自己的专业“策划部”,其职能相当于刚提到策划类公司。结论,干策划这行与你专业不符。除非你对此非常热爱,刻苦恶补策划知识,找到该行业链的切入点,才有希望。
第二,你的专业来讲,应该是建筑工程方向吧,房地产开发单位唯一适合你的就只有甲方代表,但应届毕业生无经验,难当重任。如果非常想当甲方代表,起码先去施工单位泡两到三年时间,跟两个完整工程下来丰富经验,再到甲方工程部应聘就容易的多。
第三,什么叫“有关房地产结构”?你的意思是你专业学的结构设计吧?如果你喜欢结构设计应该去设计院啊,很简单,会画结构施工图就够了。然后到年头就考注册。房地产开发公司永远不会自己搞设计,当然要雇设计院设计规划方案和图纸啦。而地产公司跟设计院打交道的部门叫做技术部或设计部,有的直接就是总工办,此部门只需要少数几个搞过设计工作并且经验丰富的老将与设计院周旋一下就是了,协助一下最终方案定稿什么的。
总之,房地产公司是一个很少很少需要新人的地方,哪怕资料员,都想找个老手,你如果遵循你的专业,那么只有两条路,一是设计院搞结构设计,二是施工单位混技术员,只要够努力,二者都可以在几年之内就出头。但如果你执意要去甲方,要警惕噢,可能学不到什么东西。在房地产行业的大链条之中,你所学的技术只是众多环节中的一个,进了甲方基本上注定你要重新考虑发展的方向问题了,比方说改行做个策划什么的... 但是这首先至少至少也需要你文笔好才行。
一、房地产发展经历的几个阶段
我们认为中国房地产业的市场经历了三个转变。
第一是,从炒家市场变为用家市场。1991年以前的房地产市场基本属于炒家市场。炒地皮、炒搂花,买家大都不是为了自用,形成了一种击鼓传花的泡沫经济状况。到了1994年,鼓声一停许多人都被套住了。碧桂园的成功就在于在这种背景下,抢先开发用家市场,实现了从炒家市场到用家市场的跨越。率先走出了“击鼓传花”的困境。用中长期眼光来做房地产,自然处处以消费者实用来指导规划、设计和开发。
第二是,从实物地产到概念房地产的转变。所谓实物地产,就是把房子作为 单纯的居住之所。随着社会经济和房地产业本身的迅速发展,人们对房地产提出了多层次的要求,更注重房产实物背后的无形因素,比如社区环境、文化氛围、个人爱好等等。这样开发商就要考虑楼盘的主题和概念,以满足不同目标消费层的需求。
第三是,从狭义地产到泛地产的转变。大约从1998年起,房地产已从小规模的社区开发向大区域的复合概念的综合开发方向发展。这种泛地产必然要与其它产业联手运作。比如,涉及到商业、旅游、文化体育、娱乐休闲,从广义的意义来讲,一切有人类活动的地方都是房地产。
上面是中国地产商王志纲的言论!
http://sh.focus.cn/news/2000-09-27/9832.html
二、经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而非建筑标准。 经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房,这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本略低于普通商品房,故又称为经济适用房。
经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。其中利润为3%,税金不到6%,包括建筑安装成本在内的开发成本占91%
依照规定,不列费用不得计入经济适用住房价格:包括住宅小区内经营性设施的建设费用;开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
三、按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》:商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即:
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和
一、套内建筑面积的计算方法:
①套内使用面积:住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算;其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
②套内墙体面积:商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种:
(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙);共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分:
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积;
(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
下列空间不得计入公用建筑面积:
(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。
(2)作为人防工程的地下室。
公用建筑面积计算公式:
公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和
分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
因此,商品房销售面积公式还可表达为:
商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)
四、“五证”包括:《国有土地使用证》、是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。“五证”还有《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》。
两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
五、为了有效控制征用土地的数量和防止侵害被征用地单位的利益,新《土地管理法》从法律上加强了征用土地的审批,上收了征地审批权。实行征用土地由国务院和省级人民政府两级审批。分别规定如下:
国务院的批准权:(1)基本农田,即依照土地利用总体规划和《基本农田保护条例》划人基本农田保护区,禁止占用的耕地。将所有占用基本农田都由国务院批准,主要是为了切实加强对基本农田的保护,禁止一般性项目和城市、村庄、集镇建设占用基本农田。对于一些国家重点建设项目,确实无法避开而必须占用基本农田的,必须经过严格的审批,并按规定重新补划基本农田。这是严格管理基本农田的主要措施。(2)基本农田以外的耕地超过35公顷的。比原规定占用耕地1000亩(66·7公顷)的批准权缩小了一半。这里不包括同时征用基本农田的行为。(3)其他土地超过70公顷的包括了耕地之外的所有土地,同时也包括征用耕地35公顷以下其他土地的总面积超过70公顷,都必须报国务院批准。其他都为省级人民政府的审批权。
根据中央确定的土地要实行集中统一管理的原则,新《土地管理法》对农用地转为建设用地实际两级审批的原则,即国务院和省级人民政府,但考虑到我国的实际情况,将乡村企业、农村公共设施、公益事业和农民宅基地等占用农用地的,授权地(市)级人民政府审批。现将有关审批权限分别予以讲述。
(1)国务院批准的建设项目占用农用地的,包括,按照国家基本建设程序规定,由国务院及国务院有关部门批准可行性研究报告的项目,并且是在城市建设用地区之外需要单独选址的项目。包括国务院和国务院有关部门批准的能源、交通、水利、矿山等项目,也包括了中央军委批准建设的军事项目用地。(2)省、自治区、直辖市人民政府批准可行性研究报告的铁路、公路、各种管线及大型的能源、交通、水利等基本设施需要在城市建设用地区外单独选址的项目用地。(3)城市建设用地区内统一征地的,包括直辖市,省、自治区人民政府政府所在地城市、城区人口在100万以上的其他城市,以及国务院指定的其他城市的城市扩张用地。这里要说明的是这些城市只有城市本身扩张用地城市报国务院审批,而市辖县的县城扩张则由省级政府批准,市内农村集体建设用地扩张由地(市)办理农用地转用。但对一些市设的开发区、卫星城将按城市区扩张同样对待,需报国务院批准。
省级人民政府的批准权限:(1)除了报国务院审批之外的其他城市的市区扩张占用农用地的。(2)县和县级市所在的城镇及其他镇建设扩张占用农用地的。(3)地、市以下政府批准可行性研究或建设项目需要占用农用地的。
省级人民政府批准或省级人民政府可以授权设区的市、自治州批准的权限:(1)乡镇土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地区内的农民宅基地、乡村企业、乡村公共设施、公益设施建设占用农用地的。(2)农村道路、水利及其他建设可以使用农村集体所有农用地的。
六、房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。各个资质的条件如下:
(一)一级资质:(1)注册资本不低于5000万元;(2)从事房地产开发经营5年以上;(3)近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或累计完成与此相当的房地产开发投资额。(4)连续5年建筑工程质量合格率达100%;(5)上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;(8)具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;(9)未发生过重大工程质量事故。
(二)二级资质:(1)注册资本不低于2000万元;(2)从事房地产开发经营3年以上;(3)近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;(4)连续3年建筑工程质量合格率达100%;(5)上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有资格证书的专职会计人员不少于3人;(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;(8)具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;(9)未发生过重大工程质量事故。
(三)三级资质:(1)注册资本不低于800万元;(2)从事房地产开发经营2年以上;(3)房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;(4)连续2年建筑工程质量合格率达100%;(5).有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;(6)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;(7)具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;(8)未发生过重大工程质量事故。
(四)四级资质:(1)注册资本不低于100万元;(2)从事房地产开发经营1年以上;(3)已竣工的建筑工程质量合格率达100%;(4)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;(5)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员;(6)商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;(7)未发生过重大工程质量事故。
七、 建设用地的费用补偿
建设征用土地费用补偿的构成
根据《中华人民共和国土地管理法》等法规的规定,建设征用土地费用由以下几个部
分构成:
(1)土地补偿费
(2)青苗补偿费
(3)地上附着物补偿费
(4)安置补助费
(5)新菜地开发建设基金
(6)耕地占用税
(7)土地管理费
新菜地开发建设基金和耕地占用税这两项费用应上交国家财政。
2、国家建设征用土地费用补偿的标准及计算方法
(1)土地补偿费
征用耕地的补偿费,为该耕地被征前三年平均年产值的6~10倍。征用其他土地的补偿
费标准,由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。
(2)青苗补偿费
已征用的土地上长有青苗的,在不影响工程正常进行的情况下,应等待农民收获,不得铲毁;不能收获的,应由用地单位按在田作物一季产量、产值计算,
给予补偿,具体补偿标准由省、自治区、直辖市规定。
(3)地上附着物是指房屋、水井、树木、涵洞、桥梁、公路、水利设施、林木等地
面建筑物、构筑物、附着物等。地上附着物的补偿费,应根据"拆什么,补什么;拆多少,补多少,不低于原来水平"的原则确定。
(4)安置补助费标准
每一个农业人口的安置补助标准,为该耕地被征用前三年平均年产值的4~6倍,但每
公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍,个别特别情况还可适当增加,以能保证维持群众原有生产和生活水平为原
则。但是,土地补偿费和安置补助费的总和,不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。需要安置的农业人口数,按被征地单位征地前农业人口和耕地
面积的比例及征地数量计算。
(5)新菜地开发基金
征用城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
(6)耕地占用税
耕地占用税,根据人均占有耕地数和地区经济发达程度的区别,规定了不同的税额;
①全县人均耕地在1.0亩以下(含1.0亩)的地区,每平方米为2.0~10.0元;
②全县人均耕地在1.0~2.0亩(含2.0亩)的地区,每平方米为1.6~8.0元;
③全县人均耕地在2.0~3.0亩(含3.0亩)的地区,每平方米为1.3~6.5元;
④全县人均耕地在3.0亩以上的地区,每平方米为1.0~5.0元;
⑤经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区,适用税额可以
适当提高,但最高不得超过上述规定税额的5%。
获准占用耕地的单位或者个人应在批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税,过期不缴的,从滞纳之日起,按日加收应纳税款5‰的滞纳金。
(7)土地管理费
土地管理费的收取标准,一般是在土地补偿费、青苗费、地面附着物补偿费、安置补助费四项费用之和的基础上提取2%~4%。如果是征地包干,还应在四项费
用之和后再加上粮食价差副食补贴、不可预见费等费用,在此基础上提取2%~4%做为土地管理费。
3、国家建设拨用土地及临时用地的费用补偿
(1)国家建设拨用土地费用补偿
(2)国家建设临时用地的费用补偿
八、由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。取得出让土地使用权。由于土地使用权出让的形式有三种,即协议出让、招标出让和拍卖出让,所以出让的程序也各不相同。土地使用权出让的最高年限是:
1、居住用地七十年;
2、工业用地五十年;
3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
4、商业、旅游、娱乐用地五十年;
5、综合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期满时中请续期,可重新签订合同,支付出让金,并办理登记,而继续享受土地使用权。
九、第一: 项目决策阶段
第二:前期准备阶段
1、 获取土地使用权
2、 征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》
3、 规划设计
4、 设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察
5、申办《施工许可证》
6、招标
第三:工程建设阶段
1、施工用水
电及通讯线路接通,保证施工需要
2、施工场地平整,达到施工条件
3、施工通道疏通,满足施工运输条件
4、施工图纸及施工资料准备
5、施工材料和施工设备的准备
6、临时用地或临时占道手续办理
7、施工许可批文及办理开工手续
8、确定水准点与座标控制点,进行现场交验
9、组织图纸会审、设计交底
10、编制工程进度计划
11、设计、施工、监理单位的协调
第四:项目销售阶段
1、申办《销售许可证》
2、商品房销售及按揭办理
3、申请竣工验收,取得《建筑工程竣工验收备案证》
4、申办建设工程规划验收
5、进行权属登记,取得《商品房权属证明书》
6、物业移交
第五:交付使用阶段
十、小区房地产开发项目可行性研究报告
由于没有现成的东西,只好从网上找了一篇文章,希望你可以自己从中剥离你需要的东西。
“ 城南春天 ” 可行性研究报告
第一章 投资环境分析 一、 国内环境:中国房地产还有20年以上的好景 2004年12月3日 上海新国际博览中心,第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比,本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会,从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好,一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景” 。 “中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中,有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。 中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加,没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。 1998年以来,中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。 2003年中国住宅投资占GDP比例超过了美国,已经达到了5.7%。而在美国,房地产业作为国家经济的三大支柱产业(汽车、医药、房地产)之一,已持续了50多年。 2020年,中国的城镇人口将达到10.2亿人,年均增长4%,城镇住宅存量面积将达到330亿平方米,比2004年将净增198.5亿平方米,年平均需净增12.4亿平方米。” 二、荆州房地产市场:整体良性发展与现阶段迅速升温 1、湖北省宏观政策的指导 2004年6月,为了促进房地产业的持续快速健康发展,根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,结合我省实际,湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》,将在一定程度上刺激商品房市场,保证房产市场健康发展。 2、政府出台房改政策,取消福利分房 自2000年年底荆州政府取消福利分房制度,个人购房数量骤增。同时,随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变,消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势,在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。 3、人口城镇化,扩大了市场消费需求。 荆州是一个文化古城,有着悠久的历史,自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地,随着近年来城市基础设施建设的逐步完善,吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革,使农村人口城镇化,城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。 4、随着人均收入的增加,人民生活水平的提高,市场消费能力逐步增强。 2003年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元,上年增长7.4%。人均消费支出5400元,增长3.3%;2003年全市农民人均纯收入2502元,增长3.9%。(摘自:《荆州纵横》之《2003年荆州市经济运行特点、问题及对策》) 2004年荆州市完成生产总值430亿元左右,同比增长8.5%,城镇居民人均可支配收入7600元,比上年增长7.2%;农民人均纯收入3002元,比上年增加500元,增长20.0%,增长速度创九年来最好水平,增长速度居全省第一位,增加绝对额居全省第二位。(摘自:荆州市人民政府新闻发言人办公室《2004年经济发展情况新闻发布稿》) 以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。 近年来,相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件,将以旧换新,以小换大,逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃,汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。 5、同类物业的市场情况 荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出,完成了对本类产品的市场说明任务,人们对高档住宅已广为认同和接受,希望拥有这类高档住宅。在此基础上,本类产品的推广、销售也逐步成熟,深入人心。 三、荆州房地产消费市场的新机遇:旧城改造与银行按揭 1、旧城改造,造成了需求量的增加 鉴于原荆州城内人口密度过大的状况,为减轻市政压力, 2003年,政府出台“为古城减压,城内只许拆房,不许建房”的新规划,开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万,短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。 2、银行按揭政策的出台,让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业,增加了市场的需求量。在银行按揭政策,这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款,即可提前入住,享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量,有效刺激了房地产市场。 第二章 项目概况 一、建设地址 新风小区二期工程——城南春天项目(以下简称“本项目”)位于荆州城南经济技术开发区,建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路,目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路,是连接南环路与市中心的纽带,其拓建工程已经动工,预计2005年底将全部竣工,届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况,在相当大程度上增强本项目的地理优势。 二、项目规模 “新风小区”项目规划总用地面积为 61730.85平方米 ,总建筑面积 100300平方米 ,总居住人口2639人。其中,已开发的一期工程用地面积 9666.61平方米 ,建筑面积 22000平方米 。 本项目“城南春天”为“新风小区”二期待建工程,目前已列入荆州市2004年度房地产开发计划。用地面积 52064.24平方米 ,总建筑面积 82000平方米 ,其中含住宅建筑面积 70803平方米 ,商业用房面积 9659平方米 ,公建面积 1538平方米 。总套数为636套,入住人口约2000人。 三、总体规划设计理念 1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源,注意人文和环境的可持续性发展,创造既能享受现代都市文明,又能享受生态自然的居住环境; 2、适应大学城、开发区高知人士需求,创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境; 3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新,利用科学的环境规划方法,为荆州市的住宅小区发展创造良好的典范。 四、总体规划构思 本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃,吸取各地域房地产业界的优点,接合本地区实际情况,邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造,对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划,精心设计。小区内配套设计齐全,规划建设 5000平方米 中央绿地广场、约 1000 平方米 时尚休闲会所、 400米 特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健,以及健身房等娱乐休闲设施。 1、规划结构 小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状,以南环路上设入口广场,其余路设次入口,小区中心设区内广场,小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。 2、建筑单体设计 小区建筑单体呈南北向,以点面结合式布局,以小区主干道组织交通,均设公共绿地,单位建筑间路保持规定系数以上,使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库,均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所,满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。 小区住宅单体定位于公寓式住宅,由不同户型组成,兼有舒适、自然、集中的布局形式,拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施,同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园,建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵,使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。 3、建筑环境及园林景观设计 整体环境景观设计,总体表现现代人文景观的环境特色,结合自然、地势、地貌,塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。 规划建造 5000平方米 中央绿地广场,采用坡地式设计,平均地平在原有基础上高出 1米 左右,实行立体绿化,建造特色枯水景,并辅以建筑小品装点,以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。 设计立体可参与式园林,开辟运动场所、休闲场所,使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。 根据组团分区,设置不同主题的组团绿化,倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园,营造温馨居家的归属感。 保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景,高矮有序,丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配,营造一派新鲜热火的场面,增添社区人气和美感。 小区绿地和绿地相应,使人与自然和谐共存,并加以具有地方特色的小品点缀,给人亲切愉悦的居住情趣。 五、物业管理 优良的物业管理,不仅能让住宅本身保值增值,也可使业主的利益得到保障。 本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导,该公司从事专业物业管理多年,服务过众多中、高档楼盘并深受好评,资质深厚,经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入,从物业管理的角度及早发现问题、解决问题,避免出现入住后的管理、使用难题。 本项目推行“绿色安全环保小区”概念,全部采取人车分流,设 三十米 宽的主入口仅供行人出入,在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门,供车辆出入。 小区入口设保卫室,每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统,公共场所及外墙设高密度红外线监控系统,社区内保安二十四小时巡逻,遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。 此外,本项目物业管理还提供全天候的小区保洁;园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作;消防设施的保护;公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想,急业主所急,让业主享受尊贵自在的居家生活。 第三章 项目市场分析与整合营销 一 、项目市场分析 1、地段环境优越 本项目位于荆州城南经济技术开发区,建设中的大学城的中心。北临城南片区交
有点晕!!!
http://bj.house.sina.com.cn/choose/index.html
如何应对房地产开发商降价的问题呢?
3. 提供优惠政策:例如首付分期、折扣等,以吸引潜在购房者。4. 改善产品质量:充分考虑购房者需求,针对性地提升家装水平、服务质量等方面,从而加强客户粘性。5. 寻求专业意见:咨询专业的房地产机构或顾问,获得市场分析和销售策略建议,以优化销售计划。总之,开发商需要根据市场需求和竞争情况来制定合理...
新形势下我国房地产财务风险问题?
论文摘要: 房地产是我国80年代中期后发展最为迅速的行业之一,然而其企业资产负债率也远远高于其它行业,财务风险也高于其他行业。为此,深入分析和研究当前我国房地产企业的财务现状及其所存在的风险,做好财务风险的防范与控制,有助于帮助我国房地产企业更快更好的发展,也有利于我国国民经济再上新的台阶。 论文关键词...
2023年最危险的十二家房企
10、龙湖地产:龙湖地产一直以质量为核心,被大购房者认可。然而,该公司在2023年面临了一些财务问题,这可能对其发展带来风险。购房者需要警惕。11、华福:作为中国房地产市场上知名的开发商之一,华福的质量和声誉一直受到认可。购房者可以考虑该公司作为购房的选择。12、金科集团:金科集团一直致力于提供高...
房地产质量问题找哪个部门
如果无法通过维修解决或经修复后仍然存在问题不能正常居住,购房人可以解除合同并要求出卖人赔偿损失。3、一般质量问题,是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题,包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题等等。在保修期内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行...
浅析土地增值税在房地产行业中的征管问题?
浅析土地增值税在房地产行业中的征管问题_叶治斌_房地产开发_建筑中文网伴随着房地产业迅猛发展与土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出,房地产业土地增值税征管已成为当前税收征管工作的难点。本文从现行土地增值税的开征背景及作用出发,分析了土地增值税的征管现状及存在问题,提出了加强征管的对策与建议。...
因为房地产价格与房地产的开发成本不是始终成正比,由此并出现( )的...
【答案】:B 解析:从一个开发项目来看有赚钱与赔钱的问题,以一个开发企业来看也有赚钱与赔钱的问题。在房地产中,正是因为房地产价格与房地产的开发成本不是始终成比例。
求助:家中住宅,房地产开发问题
住宅和门面的性质都不同,一个是住宅,一个是商铺,使用年限也是不同,商铺的使用年限是40年,住宅是70年。至于升值空间都差不多,水涨船高你应该明白。只是回报率快慢而已。你要看清楚你房子所在地段是怎么规划的,你家房子所处地段如果好的话就留门面,如果是非商业地区就留住宅吧。以上个人意见,...
关于房地产开发商的问题
你所列举的都不是做房地产这一行的起盟的标准,房地产这一行,分为三个标准:一要建立可靠的人群关系和合作伙伴;二要看看自己现在的潜能和智商适不适合做;三要诚实和抓住一个很好的机会!如果你有这三项条件,我觉得你做这一行无论从什么职位做起都是前途无量的。
房地产开发在小城镇建设中的作用
二、小城镇房地产开发不健康的原因 小城镇房地产开发中的这些问题,导致国家资源的流失、浪费,造成生态环境的恶化,更影响小城镇的健康发展,增加了进一步发展的成本。那么,什么原因使得小城镇的房地产开发处于这种不健康的状态呢?总体而言,既有宏观的体制原因,也有微观的操作实践的因素。(一)城镇建设...
房地产项目开发的基本流程是什么
房地产开发一个项目可以说是巨大的一项工程,从准备工作到竣工历时是很长的,少的几年如果遇上问题的可能十几年,还很可能因为资金链锻炼变成阑尾楼,那么房地产项目开发的基本流程是什么呢?一、房地产项目开发的基本流程是什么 1.第一部分:开始准备工作,办理土地出让手续后到行政机关审批,然后要委托...
郁周畅维: 现在这么多大学生找不到工作,并不是因为大学竞争力下降了,而是因为大学就业竞争力下降了,不然为什么这么多人找不到工作宁可改行,大学三年四年白读了;建议你可以多多参考一下现在社会热门行业,例如厨师和西点师,这一行行业缺口大,待遇高.
东坡区19881742035: 现在读房地产专业怎么样!好不好!?
郁周畅维: 这个专业要两面看!如果是比较好的学校走出来的房地产专业当然吃香!但是如果是一般一点的学校则很难选择就业啦!这种专业用人单位很看重名气的问题
东坡区19881742035: 房地产专业怎么样??
郁周畅维: 这要看你自己的喜好了,首先专业不能用好与不好来形容,只有学得好与不好,只要自己喜欢,好好学就能大有用处的.另外今年房地产专业还是比较不错,但是,高校兴办房地产专业的也比较多,因此学这个专业一方面要慎重,另一方面要找准定位.
东坡区19881742035: 学房地产这个专业怎么样? - ?
郁周畅维: 房地产专业第一可以让你了解中国建筑市场,可以让你看到不同的建筑,也可以让你得到人生的享受..还有做得好还挺赚钱的噢…
东坡区19881742035: 房地产专业学什么 - ?
郁周畅维: 我就是这个专业的,我们学校大概就学:工程经济学、城市土地管理、房地产法、会计学、组织行为学与人力资源管理、建筑工程施工技术、房地产经济学、房地产金融、房地产合同管理、专业外语、工程财务管理、房地产开发与经营管理、工程项目管理、企业战略管理、房地产项目风险管理、房地产项目投资与融资等等. 其实这个专业不太好找工作,什么都学,但什么也学不精,所以你最好自己确定个具体的方向,再看一些深入点的书,有个特长比较好找工作. 这个专业出去搞营销的比较多,也有其他的比如合同管理啊,造价啊,中介啊,施工单位什么的. 我还没去工作过,所以辛不辛苦我也不晓得,不过听人说不轻松就是了.这个要看个人,想学东西就辛苦,想混日子也简单. 加油吧!
东坡区19881742035: 房地产经营管理这个专业就业情况怎么样?
郁周畅维: 还可以,我是学房地产开发经营与管理专业的,我现在找工作很好找,而且在招聘单位中很受欢迎.但是不管什么专业,关键是你有没有学到真正的知识,还有就是在工作中学习经验,这些都很重要.
东坡区19881742035: 房地产专业以后能干什么 - ?
郁周畅维: 这位同学你好,我大学时候就是学房地产经营管理专业的.目前从事房地产估价和工程造价工作. 我的同学还有从事物业管理、房地产开发、房地产销售等工作.这个专业就业面比较宽泛,祝你学业有成.
东坡区19881742035: 房地产开发与管理学的是什么?
郁周畅维: 房地产开发与管理学的当然是对于房地产的一些知识啊!比如你要如何将一块土地进行开发与管理!怎么样科学的开发这块土地对人们最大限度作用啊!出来后就是开发房地产和土地管理!就业前景还是蛮理想的.至于要学物理只要用心神马都不是问题!
东坡区19881742035: 大家觉得房地产开发与经营管理学这个专业前景和工作怎么样?谢谢!! - ?
郁周畅维: 房地产开发与经营管理,刚出来可能是做物业方面的,如果有关系可以安排轻松的活儿.还是看自己的能力哦.
东坡区19881742035: 请问学房地产专业的,大学毕业后大概可以从事哪些与专业紧密相连的工作. - ?
郁周畅维: 房地产在我国是支柱产业,政策性很强,国家经常会出台一些政策来宏观调控.在近年房地产专业的学生就业也是非常不错的.房地产专业的学生毕业后从事的工作非常多.有房地产销售、房地产开发、房地产估价、房地产经纪、房地产策划、各公司的管理工作;有的还可以从事政府相关部门的工作,如房产局、国土资源局的日常工作;银行的房地产抵押贷款工作等.在此不一一列举.