土地一级开发和二级开发的区别？

土地一级开发和二级开发的区别？~

土地开发一般分为一级开发和二级开发。1、土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。2、土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。本报告通过结合二级市场的需求现状，各主要经济区域土地开发市场发展现状与潜力及土地开发行业外部宏观环境，为相关开发企业及投资机构研究分析、阐明土地一级开发市场的投资前景与机会、盈利模式及如何做到风险规避。
长时期以来，我国土地一级开发市场由政府垄断，市场化运作经验缺失，“生地出让”、“一二级联动”等土地开发模式占据主流。但从近些年土地开发业务的发展情况来看，土地一级开发越来越成为一项独立的业务，“政府主导、市场化运作”趋势明显。在大力推进城镇化建设背景下，各级地方政府都面临新城扩张和旧城改造升级的压力，对新增建设用地和存量建设用地的开发需求放量增长，政府建设融资需求大增，土地一级开发迎来市场化蜕变良机。
不少企业及投资机构开始在土地一级开发市场布局，进入企业呈递增趋势。目前业内竞争者主要包括各级政府的城投公司，如云南城投、中天城投等；建筑类企业，如中国中铁、中南建设等；房地产及其他综合类企业，如北京城建、天房发展等。市场呈现出较为明显的地域特征，开发规模较小，缺乏区域间的资源整合和有效竞争，尚未出现跨区域运作的专业品牌开发企业，与二级开发市场的市场化程度相差甚远。
随着城镇化进程的加快，土地作为一种稀缺资源，政府对其管理和控制将更加严格。在政府主导的土地一级开发市场上，那些具备较强实力且具有良好运作模式的投资人将更受政府青睐，有机会取得更多的市场份额，并以此树立企业品牌。目前，政府还未对一级开发投资人的资质、注册资本等方面做出严格要求，但政府对土地一级开发市场制定相应规范是迟早的事情，企业应及早介入土地一级开发业务，在市场上占得先机。

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。

　　土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
　　从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。
　　根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程，当前土地一级开发的开发模式主要有五种：
　　第一，割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发。这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益也低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。尽管国家三令五申强调，今后经营性城市建设用地将一律先由政府进行一级开发，再进入土地市场，但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。这是无可奈何的事情，在缺乏大额保证资金的情况下，很多制度是苍白的。
　　第二，指婚式（即五统一）：成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发，好处是政府收益相对丰厚，缺点是政府需要大量铺垫资金，开发进度慢，没钱的地方玩不起，更等不起。
　　第三，招亲式：政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式，如一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承包，也可以发生两次土地使用权转移，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商，另一种叫“生地出让-熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。在政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种，在惠州市政府与中信深圳集团一级开发合作中，政府作出了土地增值收益全部归中信的承诺。
　　第四，新城公司式：直接成立新的城区公司垄断一级开发经营，好处是政府主导，缺点是与市场脱节，甚至滋生腐败。
　　第五，借壳上市式：目前国内土地证券仍为空白，可与境外有信誉、有资质机构合作土地一级开发，借壳上市融资，其缺点是政府容易陷入被动。如香港华润曾经操作的10平方公里海南石梅湾项目采用的就是这一形式。

　　土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。

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城中区18664233306： 什么是土地一级开发,二级开发 - ？
生依倍顺： 土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程.房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发

城中区18664233306： 土地一级开发和二级开发的区别? - ？
生依倍顺： 土地市场是土地及地上建筑物和其它附着物作为商品进行交换的总和.土地市场也称为地产市场. 我国土地市场有三种运行模式: 一级市场即政府出让市场,是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场市场; 二级市场是指土地的使用权转让市场; 三级市场是指用地单位土地使用权的有偿转让.

城中区18664233306： 房地产一级开发和二级开发的含义是什么?主要参与主体有哪些 - ？
生依倍顺： 一级开发就是协助政府完成征地拆迁的工作,土地拍卖后,参与土地款分配.二级开发就是竞拍土地后,建房子,卖房子.一般都是开发商,投资公司之类的参与.

城中区18664233306： 开发商以形式拿地后,后面的开发怎么合作 - ？
生依倍顺： 一般来说,拿地分为一级土地开发和二级土地开发,一级土地开发,就是在政府进行土地整理和储备过程中就介入,代表政府进行土地一级开发,一级开发会为二级开发打下良好基础.二级开发现在基本上都是通过招拍挂形式,直接在公开市场竞价取得.其实,也可以有土地资源的其他公司合作开发项目.

城中区18664233306： 土地一级开发的概念是什么?谢谢!？
生依倍顺： 所谓一级土地开发,是指在土地出让前,对土地进行整理投资开发的过程.具体来说,就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求,由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设,按期达到土地出让标准的土地开发行为.土地一级开发是土地出让前的运作方式,开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”,达到出让的标准.在大多数城市主要是由政府来操作,也有政府委托企业来做,政府负责管理和监督,或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做.

城中区18664233306： 请问土地开发商一二级联动的拿地模式是什么意思 - ？
生依倍顺： 一级开发就是土地拆迁平整,弄成三通一平,但要转二级市场要通过国土系统 二级开发就是通过土地招拍挂获取土地 一二级联动就是开发商把土地拆迁平整后,自己通过土地市场招拍挂拿地

城中区18664233306： 房地产管理法中哪些土地是可以开发的房地产管理法中哪些土地是可以进 ？
生依倍顺： 土地开发的对象首先是对未利用土地的开发利用,因此,宏观意义上讲,所有未利用地都可以开发.至于作为房地产开发,指的应该是建设用地开发,即用于各类建筑物、...

城中区18664233306： 从事土地一级开发前景如何呢? - ？
生依倍顺： 土地一级开发 是政府主导 市场运作 企业主体 的工程,跟二级房地产开发完全不同 和政府部门打交道比较多, 我们公司最近正在做土地一级开发,成立了新公司 由政府 相关部门领导做董...

城中区18664233306： 请问在房地产开发公司工作与施工企业工作都有哪些区别?能不能具体说一下? - ？
生依倍顺： 首先是面和点的不同,在开发公司工作主要是集中在:“面”,而施工企业在“点”,前者追求整体与部门之间的配合,后者力求工种之间的配合知实施.再者:前者和后者也存在着书面与实施的差别. 来自职Q用户:何先生 土地开发分级,...

城中区18664233306： 旅游城镇化中的土地一级开发与城市土地开发有哪些不一样吗? - ？
生依倍顺： 旅游房地产商参与的土地一级开发,与城市土地开发不同.北京绿维创景规划设计院认为,旅游城镇化中的一级土地开发不仅仅要进行征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施建设,将“生地”成为“熟地”,还要形成真...